盛昌花园位于长乐区西洋中路，是一个老旧小区，去年3月，住在小区2号楼407单元的林先生发现窗户四周的外墙出现开裂，几个月后，外墙更是严重鼓包变形，为了排除这一安全隐患，从去年11月开始他四处奔忙，然而问题始终没有得到解决。
楼栋外墙严重空鼓
维修责任谁来承担？
记者在盛昌花园2号楼看到，4楼附近的外墙严重鼓包变形，部分墙体出现裂缝，裂缝处的几块条形瓷砖已经脱落。这里是小区业主进出的通道之一，如果瓷砖脱落，极有可能砸伤行人和车辆。
林先生告诉记者，小区是无物业的老旧小区，日常由长乐区吴航街道航兴社区代为管理。发现外墙鼓包后，他将此事向航兴社区反映，社区工作人员也第一时间在2号楼楼下进行围挡。然而围挡之后，外墙的维修问题一直没有下文。
为此，林先生在12345平台进行了投诉。
盛昌花园2号楼407单元业主 林先生：我就向12345平台投诉，12345平台答复了三个情况，一是社区没有维修资金，二是社区有做协调工作，小区居民不肯出钱，三是2号楼的二层和三层业主也有类似事情，都是自己花钱修补的。
记者：我看到2号楼三层的外立面有一块涂抹的白墙。
盛昌花园2号楼407单元业主 林先生：那是307业主自己修补的，当时瓷砖已经掉下来了，掉下来后，下雨后水会渗透到墙里，因为瓷砖脱落面积小，楼层数比较低，所以307业主就自己去修补了。
盛昌花园2号楼307单元业主 郑先生：社区说小区没有物业，你们自己解决吧。
记者：是请工人来做吗？
盛昌花园2号楼307单元业主 郑先生：对。工人电话我都有的。
记者：那你花了多少钱修补的？
盛昌花园2号楼307单元业主 郑先生：我那时候是早发现早做，花了3000元钱。
目前盛昌花园正在进行老旧小区改造提升。林先生提出，外墙的修整能否一并纳入到改造提升的范围，或由社区协调工人来做，他愿意承担90%的维修费用。
盛昌花园2号楼407单元业主 林先生：我的诉求是这样，社区要出来牵头一下，小区不是正在改造吗，有水泥有沙土有工人，社区协调他们去做，需要多少钱，我们算给他们。如果说是1500元，我愿意出1400元。
记者：那还有100元谁出？
盛昌花园2号楼407单元业主 林先生：那社区要去协调。
记者：那你是愿意出大部分的维修费。
盛昌花园2号楼407单元业主 林先生：对。
外墙修复能否纳入
老旧小区改造提升范围？
林先生提出的修复方案是否可行？记者陪同业主林先生来到长乐区吴航街道航兴社区了解情况。
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：因为外墙是公用的，居民都有份，要一起出资去维修外墙。当时社区工作人员上门协调，这栋楼的居民每个人都不出资，那外墙瓷砖脱落后，有的业主安全意识很强，担心瓷砖脱落会砸到别人，造成危险。这栋楼二三层还有两户都存在外墙瓷砖脱落的问题，我们还在楼下围挡，已经围了一年，这里区域比较危险，让居民不要靠近。我们一直动员四楼居民去修补，他一直不做。
记者：围挡都倒了。
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：那是因为这几天有施工，风吹倒了，我们都围挡一年了。
目前社区代为管理小区，日常收取的费用中是否有盈余用于小区外墙维修？如果费用不足，小区能否启用公共维修基金？
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：社区只收群防群治费和卫生费，不是用于外墙瓷砖脱落维修。
记者：小区有公共维修基金吗？
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：没有，老旧小区没有公共维修基金，如果有，我们就启动去做了。
记者：林先生也反映小区正在提升改造。
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：对。
记者：那是否可以先抽用些修补材料先维修？
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：不能抽取，因为小区改造没有外立面改造的项目，但外墙瓷砖脱落，我们有跟林先生讲，社区为了消除安全隐患，可以安排工人把空鼓的瓷砖打下来，先把安全隐患排除掉。
对此，林先生提出小区居民可以共同出资，由社区协调寻找工人修补外墙。但是在维修费用上，双方再次出现了分歧。
记者：社区预估维修外墙需要多少钱？
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：要5500元。
记者：什么时候评估的？
长乐区吴航街道航兴社区党支部书记 王燕：三层楼外墙瓷砖脱落的时候，工人师傅就过去估价了。因为林先生家楼层更高，还要搭高架子。
记者：那5500元的维修费，你能不能接受？
盛昌花园2号楼407单元业主 林先生：这个维修价格我接受不了。
由于费用问题，双方始终协商不下。经过记者多方协调联系，长乐区吴航街道承诺由他们来牵头解决此事。那么维修费用究竟该由谁来承担？
福建闽众律师事务所律师 吴文超：如果小区商品房的外墙出现了问题，如果房屋还在保修期内，那应该由开发商来承担维修责任。如果这个小区比较久，过了保修期，而且小区没有物业和业委会承担日常维护维修责任的话，那因为小区外墙属于全体业主共有，所以业主作为外墙的共有权人，应该对外墙的损坏维修承担相关的法律责任。那小区也没有业委会，那么小区可以推选出业主代表，来积极推进这个事情，社区和街道有协助的义务，比如组织大家选取业主代表，来共同牵头完成这个事项。
经过协商，双方最终在维修费用上达成一致，街道承担将旧瓷砖打下来的费用，业主承担给墙壁抹水泥的费用。目前，小区外墙的维修时间已经确定，预计年前完成。
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